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新聞剪輯
「住三山坡地都更」給了希望又多數實現不了! 與其參加民辦都更或危老獎勵,還不如趕快用【專案】把山坡住戶置換到安全的【公有地】!
日期:2018-11-20    
趕在2018年大選前,下半年北市府通過了許多容積率大放送的法規鬆綁(細節請期待續集)與本篇要探討的台北市更新自治條例第15條(附件1): 解除住三分區,不得納入都更等限制,看似給了散戶許多都更希望,但是真的有多少戶能適用呢? 真的會把多出來的容積獎勵給原所有權人嗎? 還是跟一如過往,再多獎勵也是多數進入商人口袋?
 
騙選票的政策,還是沒有解決98%的山坡地住宅問題!
今年5月更新處提供住三山坡地可行性評估(附3)顯示北市山坡地住宅共有134處,其中住三有40處;但是其中只有3處能受惠於解禁「山坡地都更」!今年11月再次詢問市府,還是僅有三處都更單元達申請門檻(附件2),但最終能否通過仍須視委員會審議結果而定3處/134處=2%山坡地住宅可以符合都更門檻! 住三山坡地面積僅20.3公頃,佔全市住宅區面積3,789.97公頃,更是僅有千分之五點三五(5.35 ‰) ,這樣為什麼不用專案方式,把98%山坡地住宅處於地質敏感或順向坡更危險的住戶換置到平地呢?

海巡署公有平地可以一次解決整片山坡住宅危老問題!
以文山區來看,有山坡地住宅還是海砂屋的大社區,更應該要趕快利用附近的大型公有地如海巡署(不必靠山邊)就適合跟中央來談如何公辦都更或利用專案住宅方式進行重建與權利變換分配,早日把山坡居民移置更安全的平地安居樂業! 如果只會把少數條件好的山坡地居民丟給建商,還僅丟個2趴給都更解決,卻扔下絕大部份山坡地住宅,算什麼政府! 剩下的131處山坡地住宅要嘛自己想辦法百分之百走危老整合(附件4)更新處提到位於坡腳有4處宜走危老條例來進行重建,但剩下還是有100多處要怎麼辦呢? 過去北市府就是拿市地與聯開土地給財團吃爽爽,為什麼都沒有想過把山坡地居民置換到這些公有地呢? 公辦都更到了柯市府還是一樣只是幫財團整地而已! 這麼多公有地與聯開土地,為什麼不用專案方式讓山坡地質敏感地帶的居民能夠搬到更安全的平地呢? 就算允許山坡地居民就地重建,但原本小規模量體變成動輒8層樓的大規模社區,對山的擾動更增添倍數不可測的負荷萬一山坡地住宅一旦出事,核發建照使照的市府還不是要拿全民稅金出來解決
 
106年7月5日法規委員會速紀錄P8

 
山坡地可以走危老條例也可以專案處理;都更不一定是最佳途徑
山坡地能不能開發? 可以開發! 但適不適合大規模開發且還是大型集合住宅社區(夜裡熟睡安全係數要求應更高)使用呢? 當初台北市府制定<都更自治條例>時,當時認為山坡地不適合蓋比現存的建築群再加高加大好幾倍做大規模開發,因為怕擾動更多山林根基,於是限制山坡地住三不得申請適用都更獎勵而且柯市府面對個別議員提案放寬住三山坡地都更限制時,原本都發局與更新處在106年與法規委員會討論與今年5月16日專案報告時,也曾極力請求大會不要同意解除山坡地適用都市更新!都發局也擔心未來山坡地拿到都更獎勵後量體會比現存量體大很多造成對環境的超負荷! 但是嘴裡擔心到了10月法規案審查林洲民局長又改口:欣然接受大會決議!完全不堅持市府該有的專業立場!更遑論要幫多數不能走都更,也不一定能走危老的多數處於地質敏感或順向坡的居民解決安危!


建商不能告訴散戶的事,容積獎勵多數進了少數內行者手裡!
容積率治百病嗎? 堅持走都更不走危老,爭的就是蓋多一些樓地板的「獎勵」。但是樓地板獎勵給了誰呢? 過往的權利變換分配,多數好康都落入建商(實施者)或內行的極少數居民手裡! 分配不公才是民眾聞都更卻步的主因!
 
參考資料
附件1: 更新自治條例第15-3條講什麼?
原本土地使用分區且位於住三山坡地者,不適用申請都更獎勵。

 
附件2:建管處2018.11.14日回文:僅有三處更新案屬住三山坡地

 
附件3:107年5.16日更新處提供住三山坡地都更可行性評估



附件4:

附件5: 走危老與走都更程序的差別: 危老無面積限制且不必競過審議會審議


法定容積走<危老>途徑是315%,與走<更新>途徑是338%,差別17個百分點

 
臺北市議員 周柏雅 議員研究室
上版日期:2018-11-20