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新聞剪輯
柯市長108年預算書中的信義計畫區地價比南港綠地地價每坪還便宜5萬元!南山人壽總部地價僅31.5萬/平方公尺(104萬元/坪),也跟市價差太遠了吧!
日期:2018-09-26    
周柏雅議員辦公室2018年9月26日新聞稿
 
柯市長108年預算書中的信義計畫區地價比南港綠地地價每坪還便宜5萬元!南山人壽總部地價僅31.5萬/平方公尺(104萬元/坪),也跟市價差太遠了吧!
 
108年新工處編列南山人壽總部(101大樓旁)使用市有地的信義段四小段37-20號約8百平方公尺(242坪)僅用31.5萬/平方公尺(104萬元/坪)來計算土地租金(附件1)!信義計畫區土地價格5年前僅14.2坪成交價就每坪694萬元了(附件2)! 明年蛋黃區中的鑽石土地租金柯市府用的<地價>跟5年前實際成交價就有近6倍差距!計價用的母數(申報地價)就已偏離市場行情數倍了,每坪土地租金行情自然離合理租金行情甚遠!柯市長為什麼對財團這麼好呢?合理嗎?
 
南港綠地比包辦北市商業區地價前5名的信義計畫區還貴!

同樣編列預算地價,108年工務局打算用2145萬元購買65平方公尺(20坪不到)的南港29號綠地(附件3),1坪購地價高達33萬/平方公尺(109萬元/坪),南港29號綠地每平方公尺地價等於比信義區市有地貴了1.5萬元(1坪貴5萬)!柯市府給財團用的地價就算的超便宜,要用稅金買私有土地就比給財團用的價錢還貴,這樣合理嗎?
 
為什麼不照市有土地租金對商業用土地加成計算地價租金呢?

南山人壽總部主要問題出在「臺北市市有土地出租租金計收基準」用的「依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金」。北市<申報地價>為了能照顧地主本來就比土地實際市價有好幾倍的差距,計算市有土地租金的母數用<申報地價>,當然身為北市最大地主之一的北市府收的土地租金就比民間大房東收的少了好幾倍。但是105年7月柯市府為了調整市有土地商業使用或者混合商用,租金偏離市場行情數倍的情形,修改了市地出租租金計收基準第2條(附件4,將大面積市地(超過100平方公尺)若地上物就算只有部分營業,土地租金也要加成60%來計算。雖然就營業部分面積加計租金6成(如何計算營業非營業空間又有非常大的彈性空間)也聊勝於無!
南山人壽總部主要建物是用地上權方式取得信義段四小段28〜30號5357坪土地,後又增訂要額外使用四小段的37-20號242坪土地來做連通道,但連通道也是為了增加商辦人群的便利性跟吸引商場消費的人潮,還是應該合併地上商辦與商場一體適用「臺北市市有土地出租租金計收基準」第2條的<營業租金加成60%>的規定比較合理。用比市價低好幾倍的【申報地價】來做市有土地計算租金的標準,而不用比較貼近市價的【公告現值】來計算土地租金,因此X友友租越大面積的市地就賺更大! 柯市長為什麼要對財團這麼好?
 
 
「租金營業加成」抓小咖放大咖?

財政局提供資料:106年有19件21筆市地適用營業加成土地出租,107年第一季增加到54件(62筆),第2季又比第一季增加1倍到108件(133筆)市地適用營業租金加成,每月加成可以增加市庫收益259萬元,1年就是多增加3100萬元! 但是以今年第2季加成總面積才5567平方公尺,等於每筆面積平均才41.9平方公尺 (12.7坪),所以柯市府是抓小放大,柿子撿軟的吃,選擇性只對小面積的土地租金加成放過大財團是哪招?

 
 
參考資料:
附件1:南山人壽總部使用市有地信義段四小段37-20號土地租金
 
 
 
附件2:信義計畫區地價行情
a.信義區寸土寸金,土地成交價每坪達694萬元。 內政部最新實價登錄資料顯示,台北市信義計畫區內有1筆僅14.2坪的土地,每坪成交價高達694.7萬元,總金額近億元,創本次實價登錄最高土地交易價紀錄。
https://www.ettoday.net/news/20130819/258995.htm
b.北市商業區地價前五名 將由信義區包辦
https://house.udn.com/house/story/5894/1381135
 
附件3:
 
 

上圖紅框區有點誇大僅佔全部綠地9%的私地面積!
 
附件4: 臺北市市有土地出租租金計收基準
 
第一條: 臺北市市有出租基地,依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金。
第二條:臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。
 
附件5: 周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!
2016/12/16 — 柏雅小秘書
以信義計畫區A9土地為例(見下表1第一列),以實價登錄價值,再按一般金融壽險業對不動產投資年收益率之要求-2.4%(附件2)計算年收益率,其合理月租金應該為15410元/坪,但現在土地租金是以公告地價5%計算,月租為3524元/坪,只有合理租金二成二的水準!即使改為8%計收,則月租金為5638元/坪(3524 ÷ 5 × 8),仍然只有合理租金3成6的水準而已(見下表2第一列)!更何況以A9係屬設定地上權案件,租金早就依約定為5%了。連這種鑽石地段的土地租金都短收這麼多,由此可見市府修改臺北市市有土地出租租金計收基準,在實質上的改變甚小!

 
臺北市議員 周柏雅 議員研究室
上版日期:2018-09-26