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新聞剪輯
北市府主動分割市地只為賣給早已獲得便宜租金的租占人,有了實價登錄與公開標售,市有地出售為何還要「另委託估價師」這種極少數人掌控的估值,且屢屢引發背離市場行情爭議的方法,為財團、X友友大開方便之門?
日期:2018-01-23    
周柏雅議員辦公室2018年1月23日 

北市府主動分割市地只為賣給早已獲得便宜租金的租占人

有了實價登錄與公開標售,市有地出售為何還要「另委託估價師」這種極少數人掌控的估值,且屢屢引發背離市場行情爭議的方法,為財團、X友友大開方便之門?
 
 市地占久了就是你的?租金都已經享受多年優惠了購地還要再享尊榮?

周柏雅指出:市政府為了出售中正區河堤段四小段的市有土地,在議會同意市府出售市有土地前,就先將原本完整的247-14地號市有土地按照各租占人的租占範圍分割出247-20247-27地號的市有土地後(附件1),準備把這些市有土地賣給各不同租占人。市民共有財產出讓不經由公開標售的透明機制,卻給特定人利用估值與公開標售的價差再賺一手,還有什麼公平正義可言?執政主軸標榜「Change」的柯市府,如果不改變市地優先讓售給早已多年享有超低租金的少數承租戶或強占市地戶(市價每坪每月要2423元,租占戶每坪每月只要463元,不到市價的2成!附件2),那跟馬郝執政有何不同?
 
明明市府現在就可以一邊讓租金反應市價行情、一邊等待參與民間都更

周柏雅議員認為,若能將中正區精華地土地保留,日後與原地主共同辦理都更,取得分回戶,不論做公共住宅、青年創業基地等都可以,並不用急著把土地賣掉(附件3)。而且,若能儘快檢討修改市有土地出租租金計收基準,將市價反應出來,該市地也較能有效利用。先留著市有地,待日後開發時,與剩餘國有地、私有地都尚有合作都更之條件。
 
有實價登錄為何還要找估價師?

此區(河堤段四小段)附近實價登錄價格為357/坪,但市府提案101.24平方公尺(約33坪)的市有地出售,公告現值僅有2824萬,平均為價格為85.5/坪,價差3倍多。市政府如果以2824萬賣出這幾筆市地,等於白送給土地承購人33318萬。但是,對於市有地的出售價格高低,市府提案說明的公文卻只提到:「售價將另委託估價師提本府市有財產審議委員會審查確認」,連最基本的實價登錄土地價格都沒有提供給議會參考,市政府的作法其心可議?
周柏雅議員認為,所謂的「售價將另委託估價師」根本是缺乏公開透明的標準來「估算市價」,市有財產審議委員會到底審查了什麼?如何審查估價師的估價?還是根本就是橡皮圖章?或估價師也只是被利用來「估價」而已?這些都是問題癥結所在。

估值市值或成交價;估值只能當市價的參考並非成交價

過去沒有「實價登錄」還有仰賴估價師的地方,但實價登錄自201281日實施後已經4年多了,為什麼還需要估價師?臺北市只有101個估價師,市府竟然還任由2-3個估價師輕易決定市產價值,過去以來不乏賤售市產,做出屢遭批評的評價報告,不論是估價師的評價報告=估值=市價參考與實價登錄=歷史市價,周柏雅認為應該是做為事前備標的參考,若有意出售市地或房舍都應該開放給所有人去公開標售而不是獨惠早已享盡超低租金的既得利益承租戶或強占市地戶。
 
同一塊地不同估價師的爭議不正發生在5大弊案跟市府一堆售地案了嗎?

以不同估價師在同一筆中正區公園段地上權的估值差距就有31.86億(1573443/)23.541162305/),相差8億多元的差距(附件4)!從北市府在重新精算後發現美河市聯開案鑑價損失高達112.2億元,欲向建商日勝生求償差額77億元卻遲遲無法解約或得到賠償的案例來看(附件5),更證明估鑑價的差異極大且一旦雙方發生爭議,仲裁提起訴訟都勞民傷財。更別提許多同樣的估鑑價差異造成類似南港機廠/內湖聯開案及一些市府售地、促參案等等市有不動產開發/買賣交易紛爭了。
 
內湖聯開案前鑑不遠,估價變成為特定人士製造出特權價格的機制!?

轉型正義,就是盡量利用實價登錄作為參考價,把欲出售的不動產公告數月,讓市場上有意投標者都能透過公開公平的競價機制,真正反映、創造出「市價」。就算是實價登錄,也只是過去的歷史價格而已,只能作為參考價。所謂的市價,就是要能夠反映當時市場真正的供需情形,而不是由特定人士製造出來的特權價格。因此,估價師的估價高低僅能作為事前招標參考,千萬不要變成用估價來決定市產的「好康」價格給特定人士(附件6)?

估價師所做的不也是跟一般民眾一樣,訪查估價標的附近的「歷史」成交價格,找出平均價格嗎?而且,估價師做出來的市價跟民眾認知的市價往往相差甚遠。

從市府聯開、到與民間合建、地上權的權益分配,就可以知道估價很多時候「作」出來的「市價」遠低於市場交易行情,容易流於弊端,而對這些明顯做出不合行情的估價師,市府與市民又能拿他們有什麼辦法呢?
 
 
 
 
 
 
 
附件1

(綠星星是要出售的標的)
(紅框為市有地、紫色地是國有地)

 

附件2
市府準備讓售的247-20247-27地號等9筆土地,總共30坪,平均被租占約17年,市府卻總共只向租占戶收取2838009元的租金/補償金。等於每年每坪只收5564元的租占金(每月每坪463)。相較於中正區實價登錄土地每月每坪2423元,市府只向租占戶收取不到市價租金2成(19%)的租占金。
  每月
實價登錄租金 2423/
市府向租占戶收取的租占金 463/
 
  臺北市中正區河堤段四小段地號 租占期間 歷年租金
合計數()
歷年使用補償金合計數() 歷年租金/使用補償金合計數()
1 247-20 92/4/1-106/12/31 179856 171756 351612
2 247-21 92/4/1-106/12/31 233394 224604 457998
3 247-22 92/4/1-106/12/31 164757 145332 310089
4 247-23 92/4/1-106/12/31 192045 184968 377013
5 247-24 92/4/1-106/12/31 150865 133078 283943
6 263-30 67/4/24-106/12/31 13892 12254 26146
92/4/1-106/12/31 0 42294 42294
7 247-26 92/4/1-106/12/31 179871 171756 351627
8 247-27 92/4/1-106/12/31 91833 30574 122407
9 263-12 40/7/1-102/6/30 258472 93824 514880
92/4/1-106/12/31 71090 23689
92/4/1-106/12/31 9405 0
92/4/1-106/12/31 45326 0
97/7/1-102/6/30 0 10116
97/11/1-102/10/31 0 2958
  合計   1590806 1247203 2838009
 
 
 
 

 
臺北市
中正區
河堤段
四小段地號
租占
期間
租占
坪數
市府收取的
租占金總額
年租占金 每坪年租占金 每坪每月租占金
247-20 13 4 351612 27047 6540 545
247-21 13 5 457998 35230 6935 578
247-22 13 3 310089 23853 7272 606
247-23 13 4 377013 29001 6988 582
247-24 13 4 283943 21841 5460 455
263-30
 
38 0.3 26146 688 2274 189
13   42294 3253 10753 896
247-26 13 5 351627 27048 4787 399
247-27 13 5 122407 9415 1890 157
263-12
 
 
 
 
 
62 0.5 352296 5682 11364 947
13   94779 7290 14580 1215
13   9405 723 1446 120
13   45326 3486 6962 580
5   10116 2023 4046 337
5   2958 591 1182 98
 
3
市府準備讓售的土地鄰近捷運古亭站、古亭市場及師大等精華地段,也鄰近和平西路一段及羅斯福路二段兩條主要幹道。

從空照圖及現場照片來看,市府準備讓售的土地,目前的租佔戶多為12樓層的老舊建物或違建,上方樹林的部分則為國有地。市政府可保留市府地,日後與國有財產署及附近地主共同辦理都更,做公共住宅、青年創業基地,不用急著現在把地賣掉。


 
附件4

臺北市財政局提供

附件5
2015/12/29蘋果日報:北市求償77 日勝生拒付
 
附件6
2013/12/27東森新聞:美河市翻版?捷運內湖站聯開案五鬼搬運疑涉弊
「高嘉瑜指出,內湖捷運聯開案與美河市聯開案,都是先以興建捷運為由,強徵人民土地,將土地轉交給財團蓋大樓或住宅,再低估土地價格,拉高建造成本,讓市府分回比例超低,像是美河市案,建商日盛生與北市府分回比例為69.25%:30.75%;內湖聯開案,建商潤泰與北市府分回比例預計為68%:32%,根本不符合比例原則。」
 
 
臺北市議員 周柏雅 議員研究室
上版日期:2018-01-23